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相続問題・遺産分割相談室

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相続税対策になる賢い不動産活用


1.相続税対策に不動産は有利です。

不動産は、すぐに換金できない難点がありますが、相続税評価額を下げ、納税金額を低くするのに一番利用しやすい資産です。相続税評価額は実際の取引価格より2割~3割低額といわれていますし、小規模宅地の特例の適用があれば、下記のような相続税評価額を減額できます。

①特定居住用宅地等は、240㎡まで相続税評価額の80%減額可能
②特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地等は、400㎡まで相続税評価額の80%減額可能
③貸付事業用宅地等は、200㎡まで相続税評価額の50%減額可能
④貸家建付地は、下記の計算式で60%から70%減額可能です。
  
    更地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

㊟所有する土地が賃貸経営に適するか、どのような利用方法なら収益性があがるのか、買換えを考えるべきか等を、信頼できる専門家に相談する事が必要です。

2.不動産の相続方法

(1)不動産の相続方法の類型

共有による分割―共同相続人同士の共有とする方法ですが、その後の不動産の管理処分で問題がおきやすいです。裁判所は対立する相続人同士の共有を認めない傾向です。
換価分割――不動産を売却して代金を共同相続人間で分ける方法です。工場などの事業用資産や貸宅地は処分しにくいです。売却益には譲渡所得税・譲渡住民税がかかります。
代償分割――特定の相続人が単独相続する代わりに、他の相続人に金銭を支払う方法です。金融資産が乏しい相続人だと選択しづらいです。
現物分割――各相続人の個別の所有とする方法。広大地や多数個所あるならいいですが、一棟建物や小規模宅地だと分けにくい難点があります。

 

3.生前対策例(相続税対策にもなります)

(1)贈与税の配偶者控除の利用―贈与の基礎控除と併せて2110万円まで贈与税が無税となります。

(適用要件)
①婚姻期間が20年以上あること
②贈与の受けた配偶者が住む不動産もしくはそれを購入する資金の贈与であること
③贈与を受けた翌年3月15日までに②の不動産に居住しその後も引き続き居住見込みであること
④以前に同一配偶者から特例を受けておらず、かつ贈与税の申告をすること

(具体例)自宅(賃貸併用住宅でもよい)の一部について配偶者控除を適用し
妻または夫に生前贈与し、残った土地について小規模宅地の評価減
を使って節税します。将来売却予定の場合、自宅建物を夫婦共有にすれば「居住用資産の3000万円控除」の特例を夫婦で受けられ6000万円まで控除できます。

(2)相続時精算課税制度の利用

「相続時精算課税制度」とは、2500万円までの贈与を相続時に精算
する前提で贈与税を非課税にする制度です。

 (適用要件)
贈与の年の1月1日に65歳以上であった親から20歳以上の
子(代襲相続人の孫も含む)に2500万円までの財産を贈与しても翌年の3月15日までに申告すれば贈与税がかかりません。暦年贈与と併用できないので、注意して下さい。
 
(具体例①)65歳以上の親が、その所有する土地に無借金で6000万円
の賃貸用アパートを建て、相続時精算課税制度を利用して20歳以上の子にアパートを贈与します。この場合の贈与税の価格は2520万円です。

6000万円×0,6(固定資産税評価額)×(1-借家権割合30%)=2520万円

贈与税は、(2520万円-2500万円)×20%=4万円

そして親との間で定期借地権を設定すれば、土地の相続税評価
20%減になります。
㊟抵当債務が残っているアパート・マンションだと負担付贈与となり、時価で評価した金額での贈与にされて贈与税が算出されますので、注意が必要です。

(具体例②)資産保有会社の所有建物の大規模修繕工事を実施し、同族会社に多額の損金を計上させ、同族会社の株式評価を引き下げさせた段階で、相続時精算課税制度を利用して低い株価で同族会社株式を取得します。

(3)遺言

遺言作成は、相続税対策にもなります。
小規模宅地の特例による評価減(前記)や配偶者の税額控除(遺産額の2分の1または1億6000万円)などは、遺産分割協議ができていないと
適用できません。
しかし遺言で遺産全部の分割内容を具体的に定めれば(相続人の誰に何の遺産(不動産)をどのくらい相続させるか等が確定できる内容であれば)
遺産分割協議がなくても、前記特例や税額控除が受けられます。
②公正証書遺言なら無効になる可能性は、ほとんどありませんが、公正証書だから安心というわけではありません。
争族にならないためには、遺留分に配慮した詳細な配分内容を定めることが不可欠です。
③戸籍制度が完備しているのは、日本・韓国・台湾位で、諸外国は戸籍制度
が完備していないので、遺言で財産の承継人を定めることが一般的です。

(4)同族会社設立による所得分散

毎年の節税と将来の相続税納税資金準備にためです。
  
①会社と所有物件の管理委託契約を結び収入を管理料の形で分散させます。
  ⇒管理料は総賃料の7%から10%位が目安といわれています。

②会社と建物一括賃貸契約を結び会社が個々の借主に転貸(サブリース)します。
  ⇒会社の収入(サブリース料・転貸料)は総賃料の10%~20%が目安といわれています。

③会社に不動産(建物)を売却・更地に会社名義の建物を新築します。
  ⇒全賃料を会社収入とし役員報酬でもらえば所得分散できます。
資産の一部が不動産から株式になり、相続対策の工夫の幅が広がります。
  
④中小企業退職金共済に加入し、共済金を損金計上しながら退職金準備

(5)会社経営者の節税方法

従業員持ち株会を作ること。
(具体例)評価額1株20万円の会社株式を1000株(100%)保有するオーナー株主が、従業員持ち株会を作り、そこに300株を譲渡
1株20万円でも会社支配に無関係の従業員には配当還元価格という非常に安い価格で譲渡できますので、財産評価額20億円を14
億円に減らすという節税効果があります。従業員の株式は、配当優先議決権制限株式にすれば会社支配が
揺らぐ心配がありません。
  
合名会社で無限責任社員になること。
(具体例)親が所有する土地に親を無限責任社員にした合名会社名義で銀行ローンを借入れて、1棟マンションないしテナ
ントビルを建築します。土地を所有する親とは保証金不要の定期借地契約を締結。
建物建築後3年後経過すると建物評価額は相続税評価額になり、敷地も20%評価減となります。さらに合同会社は、相続税評価上は債務超過会社になり、無限責任社員に相続が発生すると、債務控除が可能になります。

③タックスヘブンの海外に持株会社を設立し、親子で5年を超えて
海外に居住すること。

豆知識  非居住者無制限納税義務者について


平成15年の税制改正で新設されました。国外に住む日本国籍を有する相続人(受贈者)が、両親その他より国外財産の相続(贈与)を受けた時は、国外財産及び国内財産の全部が課税対象になります。但し、受贈者(相続人)及び贈与者(被相続人)が贈与実行前(相続開始前) 5年以内に国内に住所がないときは、国外財産には課税されません。

 

 

相続税対策に関することは以下のページをご覧ください。

生前贈与

相続時清算課税制度

住宅取得資金の特例

相続税対策になる賢い不動産活用

小規模宅地の特例

その他の相続税対策



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